Москва 2003 г.
Настоящие «Методические рекомендации...» разработаны ООО «НКЦ ЖКХ» (авторы: Бурец Д.О., к.э.н. Кабалинский А.И.).
«Методические рекомендации...» содержат указания по совершенствованию порядка расчета и сбора платежей населения за жилищно-коммунальные услуги с учетом унификации системы расчета оплаты населением жилищных и коммунальных услуг и упорядочения системы сбора платежей.
«Методические рекомендации...» разработаны в соответствий с действующими законодательными и нормативно-правовыми актами федерального уровня в области жилищной политики и гражданских правоотношений, а также адаптированы для применения в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях с учетом региональных и местных особенностей.
СОДЕРЖАНИЕ
I. Общие положения
II. Жилищные услуги
2.1. Методические основы расчета платы за жилищные услуги
2.2. Содержание зданий
2.3. Содержание и текущий ремонт внутридомового оборудования
2.4. Текущий ремонт зданий
2.5. Плата за найм
2.6. Плата за капитальный ремонт
III. Коммунальные услуги
3.1. Методические основы расчета платы за коммунальные услуги
3.2. Хозяйственно-питьевая вода и водоотведение
3.3. Отопление и горячее водоснабжение
3.4. Газоснабжение
3.5. Электроснабжение
IV. Сбор и распределение платежей населения
4.1. Общие положения
4.2. Жилищные услуги
4.3. Коммунальные услуги
4.4. Взаимоотношения участников
4.5. Работа с неплательщиками
V. Приложения
5.1. Список литературы
5.2. Отчетные формы калькуляции себестоимости
5.3. Счет-квитанция при оплате жилищно-коммунальных услуг
I. Общие положения
1.1. «Методические рекомендации по расчету и сбору платежей населения за жилищно-коммунальные услуги»* разработаны в целях унификации системы расчета оплаты населением жилищных и коммунальных услуг с учетом качества и надежности их предоставления, а также упорядочения системы сбора платежей и направлены на снижение издержек предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства.
* Далее по тексту Рекомендации
1.2. Рекомендации разработаны с учетом требований действующих по состоянию на 01.03.2003 г. законодательных и нормативно-правовых актов федерального уровня в области жилищной политики и гражданских правоотношений, а также максимально адаптированы для применения в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях с учетом региональных и местных особенностей.
1.3. Настоящие Рекомендации регламентируют:
- порядок расчета оплаты населением услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту зданий и внутридомового оборудования;
- порядок расчета оплаты населением услуг водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения;
- взаимоотношения, возникающие между населением, организациями, осуществляющими прием платежей за услуги ЖКХ, а также производителями конкретных видов услуг, по поводу порядка сбора и распределения поступающих средств.
1.4. Структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, включает плату:
- за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;
- за капитальный ремонт жилищного фонда;
- за найм жилья (для нанимателей жилья).
Кроме того, граждане, проживающие в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.).**
** Постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» п. 3.
1.5. Размер платы населения за жилье и коммунальные услуги исчисляется исходя из:
- величины экономически обоснованного тарифа, отражающего величину средств, необходимых для оказания услуг ЖКХ, в соответствии с установленными на конкретной территории и на соответствующий период времени параметрами качества, надежности и экологической безопасности;
- действующих федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;
- нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
- установленных для отдельных категорий населения льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.
1.6. В соответствии с «Методическими рекомендациями по формированию нормативов потребления услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденными приказом Минэкономики России от 06.05.99 № 240, нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг отражают минимальный, но достаточный для поддержания жизнедеятельности уровень потребления услуг населением.
1.6.1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг используются для определения:
- общего объема услуг, предоставляемых населению (отдельно по каждому виду услуг);
- величины платежей за жилищно-коммунальные услуги;
- размера (компенсаций) субсидий;
- общего объема финансирования жилищно-коммунального хозяйства;
- потребности в бюджетных средствах.
1.6.2. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг охватывают все направления деятельности жилищно-коммунального хозяйства. К услугам. индивидуального (семейного) потребления относятся услуги, оказываемые каждому потребителю непосредственно в жилом помещении (квартире, индивидуальном доме): водоснабжение, водоотведение, тепло-, электро-, газоснабжение, а также сбор и вывоз бытовых отходов.
1.6.3. Под нормативами потребления жилищно-коммунальных услуг понимается группа показателей, характеризующих необходимый на текущий период минимальный объем потребления жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению.
1.6.4. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг определяются исходя из социальной нормы площади жилья, объемов воды, газа, электрической и тепловой энергии, приходящихся на 1 человека, в среднем по муниципальному образованию.
1.6.5. Уровень нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, как в натуральном, так и в стоимостном выражении не является фиксированным во времени, он может меняться в любую сторону в зависимости от динамики социально-экономической ситуации в стране, изменений демографического характера и, поэтому, должен периодически пересматриваться.
1.6.6. Величина фактического потребления жилищно-коммунальных услуг в значительной степени определяется конкретными местными условиями: социально-экономическими, климатическими, градостроительными (в первую очередь этажность застройки), демографическими и др. В то же время на уровень потребления жилищно-коммунальных услуг существенно влияет также комплекс субъективных факторов, отражающих эффективность работы предприятий. При этом нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг для конкретного населенного пункта должны определяться исходя из действия только объективных факторов. Формирование нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг осуществляется в два этапа. На первом этапе формируются нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг по регионам, расположенным в различных климатических зонах. На втором этапе - путем дифференциации этих нормативных показателей с учетом местных условий определяются нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг для конкретного населенного пункта.
1.7. Сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченной им организацией.***
*** Постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» п. 4.
1.8. Экономически обоснованные тарифы устанавливаются на каждый вид жилищно-коммунальных услуг исходя из планируемых на соответствующий период себестоимости и прибыли от их реализации.
Величина экономически обоснованного тарифа на соответствующий вид услуг представляет собой сумму плановой себестоимости, рассчитанной в соответствии с «Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (Постановление Госстроя России от 23 февраля 1999 г. № 9 (редакция 12.10.2000)) и прибыли, размер которой определяется исходя из размера средств, необходимых для обеспечения устойчивого функционирования и развития предприятия ЖКХ и конкретных условий, сложившихся на рынке данной услуги (платежеспособный спрос потребителей, состояние конкурентной среды, законодательные ограничения и т.д.).
1.9. Органами местного самоуправления утверждаются:
- нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг;
- ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ) с учетом реализации мероприятий по их снижению исходя из результатов экспертизы тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в их оплате, и выявляемых при ее проведении необоснованных затрат. Поэтому принятию решения по пересмотру размеров ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги должна предшествовать проводимая в обязательном порядке экспертиза экономической обоснованности тарифов на товары, работы и услуги, учитываемые при оплате соответствующих услуг.
Органы местного самоуправления имеют право в течение переходного периода устанавливать размер максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи и размер платежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.
При этом установление предельных размеров платы населения за жилье и коммунальные услуги ниже федерального стандарта не может служить основанием для перераспределения средств****.
**** Постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» п. 8.
1.10. Величина тарифов на электроэнергию и газ устанавливается региональными энергетическими комиссиями по согласованию с администрациями муниципальных образований.
1.11. Расчет и утверждение тарифов на оплату услуг ЖКХ осуществляется в следующей последовательности:
1. Разработка организациями, осуществляющими поставку того или иного вида услуги экономически обоснованного тарифа на него и подготовка соответствующего обоснования.
2. Согласование размера экономически обоснованного тарифа с органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией на предмет соответствия параметрам качества, надежности и экологической безопасности, гарантированным договорными обязательствами соответствующей организации ЖКХ.
3. В необходимых случаях проведение экспертизы экономического обоснования тарифов в соответствии с «Положением о проведении экспертизы экономического обоснования тарифов на товары, работы и услуги, учитываемые в оплате жилья и коммунальных услуг», утвержденным приказом Госстроя России от 11.11.98 г. № 13.
4. Утверждение органами местного самоуправления величины экономически обоснованных тарифов и тарифов для населения, с учетом установленных федеральных (региональных) стандартов и решений региональных энергетических комиссий.
1.12. Может быть предусмотрено установление различного размера платы за жилье и коммунальные услуги исходя из:
- социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг;
- площади, превышающей социальную норму, и сверхнормативного потребления коммунальных услуг.
Первым жильем, на усмотрение гражданина (собственника, нанимателя), считается квартира, дом, коттедж (далее - квартира), зарегистрированная за ним в соответствии с действующим законодательством, независимо от его фактического проживания в ней. Ко второму и следующему жилью относятся жилые квартиры, отвечающие санитарным и техническим требованиям, уровень благоустройства которых устанавливается применительно к условиям данного населенного пункта.
К такому жилью относятся следующие квартиры: приватизированные; построенные; приобретенные по договорам купли-продажи; квартиры в домах жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов, товариществах собственников жилья и товариществах домовладельцев; квартиры и дома, перешедшие в собственность граждан по договорам дарения, в результате наследования или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством; жилые квартиры или дома, занимаемые гражданами по договору социального или коммерческого найма.
Признаются вторым жильем не только жилые квартиры в данном населенном пункте, но и жилые квартиры в других городах и населенных пунктах, имеющие условия для круглогодичного проживания.
Механизм выявления лиц, имеющих две и более жилых квартир, устанавливается органами местного самоуправления. Документами, подтверждающими собственность одной квартиры или более, являются данные регистрационной палаты, государственных органов технической инвентаризации и других организаций, занимающихся регистрацией сделок с недвижимостью. Решения о признании жилой квартиры второй и более в спорных случаях принимаются администрациями муниципальных образований.
1.13. Социальная защита граждан осуществляется путем предоставления гражданам льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
1.14. Льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются на основании законодательных актов федерального уровня, уровня субъектов федерации и органами местного самоуправления в порядке и в размерах, предусмотренными данными законодательными актами.
1.15. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в соответствии с «Положением о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг», утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887.
II. Жилищные услуги
2.1. Методические основы расчета платы за жилищные услуги
2.1.1. Оплата услуг жилищного хозяйства включает в себя плату:
- за содержание и текущий ремонт жилищного фонда:
- за капитальный ремонт жилищного фонда;
- за найм жилья (для нанимателей жилья).
Кроме данных видов платежей граждане могут оплачивать стоимость страхования жилого помещения от уничтожения в случае стихийного бедствия или иной форс-мажорной ситуации.
2.1.2. В основе расчета платы за жилищные услуги лежит определение себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда.
Отраслевые особенности формирования себестоимости услуг жилищного хозяйства отражены в п. 7.1. «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (Постановление Госстроя России от 23 февраля 1999 г. № 9), а также в Методических рекомендациях по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденных Приказом Госстроя России от 28.12.2000 № 303.
2.1.3. Учитывая, что в соответствии с данными документами себестоимость содержания и ремонта жилья планируется и учитывается в расчете на 1 кв. м общей площади, тариф на услуги жилищного хозяйства также, как правило, устанавливается в расчете на 1 кв. м. общей площади.
2.1.4. Вместе с тем, такие факторы, как специфика работ по содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, множественность организационно-правовых форм субъектов хозяйствования, обслуживающих жилищный фонд, разные формы собственности и способы управления им, а также принимая во внимание, что у граждан может быть более одного жилья, предопределяют применение тарифов, различных как по размеру, так и по единице измерения, на которую устанавливается тариф.
2.1.5. Если тариф на оплату какого-либо вида услуг жилищного хозяйства установлен на измеритель, отличный от 1 кв. м. общей площади (например, на квартиру), то параллельно ведется учет стоимости услуг в расчете на, 1 кв. м. общей площади и калькуляция себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда осуществляется в соответствии с формой 6-ж (см. приложение). Тариф, установленный на иной измеритель, также подлежит обязательному утверждению муниципальными органами управления.
2.1.6. В случае, если в муниципальном образовании по всему жилищному фонду для всех эксплуатирующих и ремонтных организаций ставки утверждаются едиными (или их дифференциация осуществляется только в зависимости от потребительских свойств жилья) на 1 кв. м. общей площади, расчет ставки оплаты жилищных услуг осуществляется исходя из величины себестоимости по всему комплексу работ и согласованного при утверждении тарифа уровня рентабельности.
2.1.7. В случае, если принято решение об установлении тарифов на некоторые виды работ на иные измерители, величина тарифа рассчитывается исходя из себестоимости работ, оплата которых будет производиться в данном порядке значения измерителя, и согласованного при утверждении тарифа уровня рентабельности.
2.1.8. В данных Рекомендациях вопросы ценообразования в жилищном хозяйстве рассмотрены в разрезе видов работ, при определении методики исчисления тарифов на которые возможен дифференцированный подход.
2.2. Содержание зданий
2.2.1. Комплекс работ по содержанию зданий включает в себя следующие основные их виды:
Работы, проводимые в ходе подготовки зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
- Укрепление водосточных труб и колен воронок;
- Снятие пружин на входных дверях;
- Ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
- Ремонт просевших отмостков, тротуаров, пешеходных дорожек;
- Укрепление флагодержателей;
- Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции на чердаках;
- Осмотр кровель, фасадов и полов в подвалах.
Работы, проводимые в ходе подготовки зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
- Ремонт и утепление чердачных перекрытий;
- Укрепление и ремонт парапетных ограждений;
- Остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
- Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах;
- Ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;
:- Замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;
- Укрепление флагодержателей, номерных знаков;
- Заделка продухов в цокольном помещении здания;
- Ремонт и постановка пружин на входных дверях;
- Ремонт и укрепление входных дверей.
Работа по санитарному содержанию зданий и придомовой территории:
- уборка прилегающих к домовладению площадей, отнесенных в соответствии с формой № 8 БТИ к уборочной площади двора (асфальтовое покрытие, грунт, зелень, газоны, оборудованные спортивные, бельевые и прочие площадки);
- санитарная очистка зданий, уборка лестничных клеток, холлов, коридоров, мусоропроводов и других мест общего пользования;
- сбор и вывоз с территорий домовладений крупногабаритного мусора и вторичных материалов, ремонт и установку контейнеров, урн;
- установка и эксплуатация домовых знаков и указателей наименования улиц, флагодержателей;
- проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий (кроме работ, выполняемых за счет средств населения);
- озеленение территорий (посадка деревьев, их пересадка и вырубка);
- освещение мест общего пользования, строений и придомовых территорий.
К данному виду деятельности могут быть также отнесены работы по эксплуатации лифтового оборудования.
2.2.2. Работы по содержанию зданий относятся ко всему эксплуатируемому зданию (придомовой территории), при этом целый ряд их соотносится с площадью жилых помещений и приводится к 1 кв. м.
2.2.3. Порядок расчета тарифа на содержание зданий.
2.2.3.1. В данном случае ставка оплаты услуг по содержанию зданий рассчитывается исходя из затрат по строению, связанных с проведением работ, поименованных в п. 2.2.1. в разрезе калькуляционных статей в соответствии с Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (Постановление Госстроя России от 23 февраля 1999 г. № 9 (редакция 12.10.2000)), а также Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.00 № 303.
2.2.3.2. Далее рассчитываются ставки расходов по каждой из статей в расчете на 1 кв. м. Рассчитанные таким образом ставки суммируются и на полученную величину начисляется рентабельность.
2.2.3.3. Если объем средств, предназначенных на выполнение данных видов работ, не позволяет обеспечить выполнение всего требуемого перечня работ и объемы работ сокращаются, то соответственно снижается и расчетная ставка оплаты услуг по содержанию зданий.
Вывод: Тариф на содержание здания устанавливается с учетом всего комплекса работ в расчете на 1 кв. м. общей площади квартиры вне зависимости от уровня ее благоустройства. Расчетная ставка оплаты работ дифференцируется в соответствии с объемом и качеством их выполнения.
2.3. Содержание и текущий ремонт внутридомового оборудования
2.3.1. Комплекс работ по содержанию и текущему ремонту внутридомового оборудования включает в себя:
При проведении осмотров:
- Устранение незначительных неисправностей в системах, водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение зазоров, регулировка смывных бачков, крепление сантехприборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, смена поплавка - шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатанных приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;
- Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трёхходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена сальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек, очистка от накипи водозапорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);
- Устранение незначительных неисправностей электрических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.);
- Проветривание колодцев;
- Проверка исправности канализационных вытяжек;
- Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
- Проверка заземления ванны;
- Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопочных листов);
- Прочистка канализационного лежака;
- Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;
- Проверка заземления оборудования (насосы щитовые вентиляторы);
- Протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных площадках, технических подпольях и чердаках;
- Устранение мелких неисправностей электропроводки;
- Смена штепсельных розеток и выключателей.
При подготовке к эксплуатации в весенне-летний период:
- Расконсервирование и ремонт поливочной системы;
- Консервация системы центрального отопления;
- Устройство дополнительной сети поливочных систем.
При подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период:
- Ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
- Ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления;
- Ремонт печей и кухонных очагов;
- Ремонт и утепление бойлеров;
- Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
Текущий ремонт систем центрального отопления:
- Смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры;
- Установка (при необходимости) воздушных кранов;
- Утепление труб, приборов, расширительных баков, вантузов;
- Перекладка обмуровки котлов, дутьевых каналов, боровов дымовых труб (в котельной);
- Смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников;
- Замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;
- Восстановление разрушенной тепловой изоляции;
- Гидравлическое испытание и промывка систем;
- Промывка отопительных приборов (по стояку) и в целой системе отопления;
- Регулировка и наладка систем отопления.
Текущий ремонт систем вентиляции:
- Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробок, шахт, камер, воздуховодов;
- Замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования;
- Ремонт и замена дефлекторов, оголовков труб;
- Ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления.
Текущий ремонт систем водопровода и канализации, горячего водоснабжения (внутридомовые системы):
- Уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов; фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий, восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы, ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации, дренажа;
- Снятие отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, запорной арматуры;
- Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках;
- Замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;
- Замена внутренних пожарных кранов;
- Ремонт и замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности;
- Замена отдельных узлов или водонагревательных приборов для ванн, укрепление и замена дымоотводных патрубков; очистка водонагревателей у змеевиков от накипи и отложений;
- Прочистка дворовой канализации, дренажа;
- Антикоррозийное покрытие, маркировка;
- Ремонт или замена регулирующей арматуры;
- Промывка систем водопровода, канализации;
- Замена контрольно-измерительных приборов.
Текущий ремонт электротехнических слаботочных устройств
- Замена неисправных участков электросети здания, а также устройство новых;
- Замена поврежденных участков внутриквартирной, групповой линии питания стационарных электроплит;
- Замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и др. (кроме жилых квартир);
- Замена вышедших из строя светильников, а также оградительных огней и праздничной иллюминации;
- Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов, электроплит;
- Замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением зданий;
- Замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок, технических устройств;
- Замена вышедших из строя конфорок, переключателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит;
- Замена вышедших из строя стационарных электроплит;
- Замена приборов учета;
- Замена или установка автоматических систем контроля за работой центрального отопления внутридомовых сетей связи и сигнализации, КИП и др.;
- Подключение технических устройств зданий к ОДС, РДС;
- Ремонт устройств электрической защиты металлических труб внутренних систем центрального отопления и водоснабжения от коррозии;
- Восстановление цепей заземления;
- Замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.
2.3.2. Внутридомовое и, как частный случай, внутриквартирное оборудование подлежит ремонту и содержанию в полном объеме вне зависимости от площади квартир. Поэтому, тариф на содержание и ремонт внутридомового оборудования устанавливается с учетом всего комплекса работ в расчете на 1 квартиру вне зависимости от ее площади. В случае неисполнения отдельных видов работ (особенно по осмотру) стоимость их из тарифа исключается, а сами услуги переводятся в категорию платных для населения с сохранением всех видов дотаций (или) льгот.
Вывод: Тариф на содержание и ремонт внутридомового оборудования устанавливается с учетом всего комплекса работ в расчете на 1 квартиру вне зависимости от ее характеристик. Расчетная ставка оплаты работ дифференцируется в соответствии с объемом и качеством их выполнения.
2.4. Текущий ремонт зданий
2.4.1. Комплекс работ по текущему ремонту зданий включает в себя:
Фундаменты и стены подвальных помещений:
- Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментальных стен со стороны подвальных помещений, цоколе;
- Восстановление отдельных гидроизоляционных участков стен подвальных помещений;
- Устранение местных дефектов и деформаций путем перекладки и усиления стен;
- Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
- Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное);
- Смена отдельных участков ленточных, столбчатых фундаментов или стульев под деревянными зданиями, зданиями со стенами из прочих материалов;
- Устройство (заделка) вентиляционных продуктов, патрубков;
- Ремонт приямков, входов в подвал;
- Замена отдельных участков отмостков по периметру здания;
- Герметизация вводов в подвальные помещения и технические подполья;
- Установка маяков на стенах для наблюдения за деформациями.
Стены:
- Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и пересадка отдельных участков площадей до 2 и 3 кирпичных стен;
- Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
- Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
- Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление. Конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен. Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
- Постановка на раствор отдельных выпавших камней;
- Утепление отдельных промерзающих участков стен в помещениях;
- Устранение сырости, продуваемости;
- Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств;
Перекрытия:
- Временное крепление перекрытий;
- Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубального заполнения, дощатых подшивок, отдельных балок). Восстановление засыпки и смазки. Антисептирование и противопожарная защита древесины;
- Заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;
- Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;
- Утепление верхних полок стальных балок на чердаке и их окраска;
- Дополнительное утепление чердачных перекрытий с добавлением засыпки.
Крыши:
- Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков прогонов, лежней, мауэрплатов и обрешетки;
- Антисептическая и противопожарная защита древесных конструкций;
- Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены перекрытия), включая узлы, примыкающие к конструкциям покрытия парапетов (колпаки и зонты) над трубами и пр. места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.;
- Укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада;
- Частичная замена рулонного ковра;
- Замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель;
- Укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений крыш, устройств заземления, анкеров, радио- и телеантенн и др.;
- Устройство или восстановление защитно-отделочного покрытия;
- Замена или ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков;
- Очистка кровли от снега и наледи.
Оконные и дверные заполнения, светопрозрачные конструкции:
- Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витринных или витринных заполнений - (деревянных, металлических);
- Постановка доводчиков, пружин, упоров и пр.;
- Смена оконных и дверных приборов;
- Замена разбитых стекол, стеклоблоков;
- Врезка форточек.
Перегородки:
- Укрепление, усиление; смена отдельных участков деревянных перегородок;
- Заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных их участков;
- Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями) и др.
Зонты, лестницы, балконы, крыльца, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей:
- Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок;
- Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;
- Частичная замена и укрепление металлических перил, балконных решеток, экранов балконов и лоджий;
- Заделка выбоин, трещин бетонных и железобетонных балконных плит;
- Частичная замена элементов деревянных лестниц;
- Восстановление гидроизоляции полов и оцинкованных свесов балконных плит, заделка покрытий крылец, зонтов, замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью;
- Восстановление или замена отдельных элементов крылец, восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и на балконы верхних этажей;
- Частичная или полная замена поручней лестничных и балконных ограждений;
- Ремонт входной группы (входной блок, тамбур) ежегодно.
Полы
- Замена отдельных участков покрытия полов;
- Замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной заменой покрытия;
- Заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтных полах и основаниях под полы;
- Сплачивание дощатых полов.
Печи и очаги:
- Все виды работ по устранению неисправности печей и кухонных очагов, перекладка их в отдельных квартирах;
- Перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков, боровов.
Внутренняя отделка:
- Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
- Восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
- Восстановление и укрепление лепных порезок и резок, карнизов;
Все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они производятся нанимателями.
Наружная отделка:
- Пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов;
- Восстановление участков штукатурки и плиточной облицовки;
- Укрепление и снятие с фасада угрожающих падением арматурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей, восстановление лепных деталей;
- Масляная окраска окон, дверей, ограждения балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя;
- Восстановление домовых знаков и наименований улиц.
2.4.2. Работы по текущему ремонту зданий по своему содержанию аналогичны работам по их содержанию, соответственно подходы к расчету тарифов на них аналогичны изложенным в параграфе 2.2. настоящих методических рекомендаций.
Вывод: Тариф на текущий ремонт зданий устанавливается с учетом всего комплекса работ в расчете на 1 кв. м вне зависимости от ее характеристик. Расчетная ставка оплаты работ дифференцируется в соответствии с объемом и качеством их выполнения.
2.5. Плата за найм
2.5.1. Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма*****.
***** Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (Приказ Госстроя России от 2 декабря 1996 г. № 17-152)
Введение платы за найм характеризует новый этап в реформировании политики оплаты жилья, когда размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг. На переходном этапе сохраняется в сокращающихся объемах бюджетное дотирование жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном фонде, а реальный рынок найма жилья находится в начальной стадии формирований. В данных условиях величину платы за найм жилых помещений целесообразно устанавливать дифференцированно с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.
Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.
Введение платы за найм осуществляется поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Определение темпов изменения платы за найм должно быть так же скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно-коммунальных услуг в рамках перехода к их предоставлению на бездотационной основе.
Величина платы за найм учитывается при расчете субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартными при расчете субсидий.
2.5.2. Расчет базовой ставки за найм жилого помещения производится исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного: жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.
При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использовать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, которые приведены в «Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».
В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м и общей площади жилого здания в месяц по формуле:
где Ai - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);
Бi - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);
Bi - норматив отчислений на полное восстановление по каждой i-ой группе капитальности (в %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в Постановлении СМ СССР № 1072 от 22 октября 1990 г.
Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (Аср) рассчитывается по формуле:
где А1, А2, А3 - средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;
S1, S2, S3 - общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности.
Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется как:
НБ = Дн*Аср,
где Дн - доля оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.
Органы местного самоуправления могут устанавливать значение коэффициента Дн в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.
Для жилья, предоставляемого по договору социального найма, возможным критерием при определении Дн может служить сопоставление базовой ставки платы за найм со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопоставление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к принятию решения о приватизации жилья.
При НБ >Т/12, где
Т - средневзвешенная величина налога на недвижимое имущество собственников жилья на 1 кв. м.
Для жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде на иных, кроме социального найма, основаниях величина Дн может устанавливаться выше.
2.5.3. Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которых зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства отражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за найм целесообразно предусмотреть разбивку всего муниципального и жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на первом этапе рекомендуется не усложнять процедуру с точки зрения учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками местоположения и свойствами жилого дома в целом. В этом случае ставки платы за найм будут дифференцироваться по выделенным группам, а внутри групп будут одинаковыми.
При выделении групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется сначала определить примерное максимальное число устанавливаемых групп, учитывая увеличение трудозатрат на перерасчет ставок платы за найм из-за увеличения числа установленных групп.
Дифференциация ставок платы за найм производится по двум основным потребительским свойствам:
1) потребительские свойства районов;
2) потребительские свойства домов.
Данные признаки, в свою очередь, характеризуются набором параметров, имеющих определенное значение. Например, потребительские свойства района можно дифференцировать по следующим параметрам и их значениям:
А. Потребительские свойства района:
1) экологическая ситуация:
1.1. зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией;
1.2. зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона;
2) близость к центру:
2.1. центр и срединная зона;
2.2. отдаленные районы;
3) транспортная доступность:
3.1. хорошая;
3.2. плохая.
Б. Потребительские свойства дома:
1) материал стен;
1.1. кирпичный;
1.2. блочный, крупнопанельный;
1.3. смешанный или деревянный;
2) степень износа:
2.1. относительно новый (до 30 %);.
2.2. средняя степень износа (30 - 60 %);
2.3. аварийный или ветхий дом (более 60 %);
3) планировка дома:
3.1. улучшенная;
3.2. стандартная;
3.3. нестандартная (неудобная).
В связи с этим в качестве альтернативного подхода к определению групп жилых домов можно рекомендовать использовать в качестве дифференцирующих признаков некоторые интегральные параметры. Например, в ходе разработки зонирования города по стоимости земли информация о зонировании может служить интегральной характеристикой для оценки потребительских свойств района.
В качестве интегрального признака потребительских свойств дома можно использовать такой параметр как период постройки дома, который в достаточно точной степени отражает и материал стен, и степень износа, и планировку зданий и квартир:
1) здания дореволюционной и послереволюционной постройки;
2) здания довоенной постройки;
3) «сталинские» дома;
4) дома «хрущевского» периода;
5) стандартная застройка 70 - 80-х годов;
6) новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки.
В результате подготовки классификации и соотнесения с ней каждого конкретного жилого дома весь муниципальный и государственный жилищный фонд разбивается на определенное число групп, для которых и могут быть установлены различные ставки платы за найм.
2.5.4. При определении величины платы за найм в каждой из выделенных групп рекомендуется процедура, установленная п. 1.4. и 1.5. «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда» (Приказ Госстроя России от 2 декабря 1996 г. № 17-152)
2.5.5. Сбор платежей по оплате жилья, предоставляемого внаем, производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Поскольку в переходный период средства, получаемые от сборов платы за найм, рекомендуется использовать на проведение капитального ремонта, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, собственник может перераспределить их между различными домами муниципального и государственного жилищного фонда в виду:
- разных ставок платы за найм;
- различных объемов требуемых работ.
При решении вопроса о том, на каком уровне должна собираться плата за найм, рекомендуется исходить из двух возможных вариантов:
1) на уровне муниципального образования в целом.
В этом случае плата за найм собирается либо собственником, либо организацией, уполномоченной собственником выполнять эти функции;
2) на уровне службы заказчика, если в муниципальном образовании создано несколько таких служб и отсутствует проблема перераспределения средств, собранных в виде платы за найм и направляемых на капитальный ремонт.
При выборе одного из двух вариантов необходимо принимать во внимание:
1) возможность сбора платы за найм в объеме, позволяющем производить необходимые затраты по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда;
2) степень разнообразия жилищного фонда, принадлежащего к различным группам потребительских свойств.
Вывод: Плата за найм устанавливается дифференцирование в зависимости от потребительских характеристик жилья из-за расчета на 1 кв. м. общей площади жилого помещения.
2.6. Плата за капитальный ремонт
2.6.1. Комплекс работ по капитальному ремонту включает в себя:
- Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
- Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов.
- Модернизацию зданий при их капитальном ремонте (перепланировка) с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, увеличение количества и качества услуг, оборудование в квартирах кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение изоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиру через кухни, с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь; замену печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям, при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водокачек, бойлерных; полную замену существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установку бытовых электроплит, замену газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышение напряжения; устройство телевизионных и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установку домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Разборку аварийных домов. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.
- Замену и установку дополнительного технологического оборудования коммунального и социально-культурного назначения.
- Утепление зданий (работы по повышению теплоизоляционных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений со встроенным остеклением, устройство наружных тамбуров).
- Замену внутриквартальных инженерных сетей, находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций.
- Переустройство при капитальном ремонте жилых зданий невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые.
- Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта зданий и перепланировкой.
- Экспертизу проектно-сметной документации.
- Проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.
- Ремонт встроенных помещений в зданиях.
2.6.2. В настоящее время определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального ремонта и ряда других факторов.
2.6.3. В течение переходного периода существующие нормативы затрат по отдельным видам капитального ремонта, вероятно, будут постепенно пересматриваться, исходя из новых условий существования рынка ремонтных услуг.
Учитывая это обстоятельство, а также то, что норматив отчислений на капитальный ремонт для населения не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, рекомендуется следующий порядок установления размера отчислений на капитальный ремонт, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание):
1) Определяется средневзвешенная балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м государственного и муниципального жилищного фонда (Бср).
2) Определяется средневзвешенная норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт 1 кв. м общей площади в год (N). При этом на первом этапе расчетов рекомендуется исходить из норм, установленных по зданиям различной капитальности Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».
2.6.4. Вместе с тем, следует учитывать, что величина требуемых затрат для проведения заданных объемов капитального ремонта, возможно, будет в переходный период периодически пересматриваться, исходя из ситуации, складывающейся на рынке ремонтных услуг. Опыт заключения договоров по содержанию и ремонту жилья на конкурсной основе показывает, что при этом удается уменьшить цену услуг примерно в два раза по сравнению с действующими нормативами при сохранении объема качества предоставляемых услуг.
В связи с этим значение N рекомендуется устанавливать на уровне 1/2 величины, определенной как средневзвешенная норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт, рассчитанная в соответствии с существующими нормативами.
Рекомендуемое на первом этапе значение N - 0,7 % ¸ 1 %. Впоследствии значение N может быть пересмотрено в соответствии с новой информацией.
3) Определяется доля необходимых отчислений на капитальный ремонт Дк, включаемая в ставку оплаты населением за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) на данном этапе переходного периода.
По окончании переходного периода, определенного законодательством, эта доля будет составлять 100 %.
4) Определяется величина ежемесячных, отчислений на капитальный ремонт, включаемая в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) Пкап по формуле:
Вывод: В связи с тем, что дифференциация оплаты жилья (сумма платежей за найм, содержание и ремонт жилья) в зависимости от потребительских качеств жилья обеспечивается варьированием величины платы за найм, отчисления на капитальный ремонт, включаемые в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), должны устанавливаться из расчета на 1 кв. м едиными по муниципальному образованию.
